O budoucnosti Žalova aneb Je Žalov v ohrožení?

Ten, kdo pečlivě sleduje vývoj posledních měsíců, jistě se ptá, proč město u důležitých rozvojových ploch v klíčových momentech selhává. Není pochyb o tom, že například v případě Dubečnice slibně nastartované procesy nakonec vyzněly do prázdna, když většinově byla v zastupitelstvu města zvolena varianta, která nejméně řeší jak geomorfologickou situaci terénu, tak otázky kapacit města. Tento příklad ukázal, jak původně "dobře míněná cesta" nemusí nikam vést - prostě "jde od někud nikam".

Funkce města je hájit co nejlépe veřejný zájem svých občanů a město by se mělo vždy ptát, zda rozhodnutí, které učiní, je skutečně tím, které je ve veřejném zájmu občanů, a to i za cenu, že je někdy nutno projevit více odvahy a otevřenosti. Veřejný zájem tak není souborem parciálních zájmů, zájmem politicky nejsilnější strany či nějakého jiného uskupení, ale hledání konsensu, kde nikdo nevyhrává ani neprohrává. U každého projektu by město mělo být silným partnerem, neboť i ono jako celek má svá práva. Město by si tak svým jednáním mělo udržet náležitý respekt při každém vyjednávání a pevně si stát za principy svého udržitelného rozvoje.

Že toto chování nebylo městu vlastní již dříve, ukazují mnohé chyby, které nás z minulosti dostihují v současnosti. Škoda jen, že přes tuto nezvratnou historickou zkušenost město zůstává nepoučeno a dál se dopouští chyb, které mají dopady na jeho občany. Újma totiž není jen věcí finanční kalkulace, která se dá za stávajících poměrů určit a kterou se často ve své argumentaci mnozí ohání, újma je i nemateriální. Právě ta se nejvíce promítá do života občanů, ať například v podobě problémů s dopravou, úbytkem zelených ploch a jiné. To, o co špatným rozhodováním města občan může velmi lehce přijít, je "kvalita" jeho životního prostředí, a na tu má nárok každý bez rozdílu.

V některých kauzách se město občanům oproti minulosti otevřelo a podniklo veřejná slyšení a prezentace.[1] Tento demokratický způsob komunikace s občany ale ztrácí svůj smysl, pokud nemá valný vliv na další procesy. Je správné vyslechnout argumenty a nechat různé strany diskutovat, ale pokud jen jako argument užívání demokratických principů, které ale ve skutečnosti žádným způsobem naplněny nejsou, pak je skutečně na zváženou, zda se z dobré myšlenky nestává pouhá hra na demokracii. A skrývání se za rozhodovací zodpovědnost jistě není argumentem k ignoraci nepřehlédnutelných skutečností.

Za těchto podmínek mám velké obavy o některé klíčové lokality, nejvíce však o urbánní celek, který představuje Žalov. Z venkovské oázy plné zeleně a velkých ploch bohatých na zemědělskou půdu se pomalu stává v některých partiích jedno velké sídliště na ležato. Nikdo jistě nezpochybňuje nutný rozvoj města, nicméně každý rozvoj musí mít svá pravidla, aby se nezvrhl v anarchii. Obavy podtrhuje zejména záměr výstavby nového areálu VTP Žalov firmy Trigema, a. s., "Revitalizace areálu bývalé cihelny". Projekt hmotově nevhodné zástavby svými nenápadně prosazovanými nároky a požadavky, chytře ukrytými pod "bohulibé" cíle, směřuje k narušení hodnot místa a tím i k nepříznivým zásahům do života obyvatel. Podobný precedens skrytý pod roušku ústupků ve prospěch města představuje kauza Nádražní 23, kde za účelem nepřiměřeně dimenzované plánované výstavby byly již aktuálně zničeny kulturně historicky cenné doklady urbanistického vývoje města a kde zamýšlená výstavba bude mít nemalý vliv na fungování města. Doprava je skutečně jen tím nejviditelnějším aspektem.

Areál bývalého Barumu, který je středem zájmu firmy Trigema, a. s., však není jedinou potenciální plochou stavebního rozvoje v Žalově. Do budoucna zcela nesporně dojde k uvolňování dalších pozemků a tlaku na adaptaci v důsledku populačních změn. Tento vývoj je zcela nevyhnutelný. Žalov by se však neměl stát nesourodou, bizarně seskládanou lokalitou, ale harmonickou oázou zeleně, dopravy v klidu a prostorem pro realizaci kvalitních urbanistických a architektonických vstupů. Ačkoliv se negativní vývoj v některých partiích již změnit či usměrnit nepodaří, i nadále je co zachraňovat, pokud bude vůle. Naději na takové jednání dává zejména usnesení zastupitelstva města o pořízení regulačního plánu Roztoky - Horní Žalov.[2]

Je nesporné, že Žalov potřebuje posílení jak infrastruktury, tak občanské vybavenosti - chybí tu například lékaři, lékárna, některé typy obchodů či služeb, jen představy o podobě se přirozeně různí. Nicméně nelze tvrdit, že hmotově předimenzované stavby jsou těmi, které tuto situaci zlepší či celý Žalov spasí. V případě diskutovaného záměru firmy Trigema, a. s., či polyfunkčního objektu na žalovském rozcestí, o něčem takovém rozhodně hovořit nelze. Každá mince má rub i líc. Jako lze tvrdit, že situaci takové vstupy lepší, mohou situaci stejně tak zhoršit, popřípadě další adekvátní rozvoj zcela zablokovat. To, zda budou tyto záměry pro Žalov výhodou či nevýhodou tedy nikdo v tuto chvíli přesně neurčí, co však aktuálně určit lze, a to pevně a jasně, podmínky výstavby, za nichž mohou takové vstupy ve zdejší urbánní krajině vzniknout. Tyto podmínky se definují na základě dobré znalosti hodnot a kvalit místa, tedy tak, aby výstavba respektovala stávající ráz zástavby, prostorové vztahy a řadu dalších aspektů, mezi které patří i kapacita kanalizační sítě, dopravní zatížení a mnoho dalších.

V případě lokality Tichého údolí probíhá zpracování regulačního plánu, neboť nikdo o urbanistických, architektonických a krajinářských hodnotách a kvalitách celé široké lokality nepochyboval a nepochybuje. S ohledem na stávající i potencionální ohrožení hodnot a kvalit daného území město postupovalo systematicky a vše se blíží ke svému završení. Byť toto vše jsou procesně omezení pro občany i finanční náklady pro město, je na městě, aby pracovalo dobře a rychle, a dobu celého procesu jim i sobě ulehčilo. To, co se často v krátkodobém horizontu jeví jako překážka, je však nakonec pro obě strany bonusem do budoucna. Aby při dnešním silničním provozu nevznikaly chaos a anarchie na silnici, nikdo nerozporuje potřebu pravidel silničního provozu, byť jsou i tací, kteří je bezohledně ignorují. Tak je to i s regulačním plánem, který některými může být chápán jako přítěž. Neochota respektovat pravidla se v zásadě stává zvůlí. Regulace, pokud je dobře a kvalitně zpracována, má však za cíl stanovit všem bez rozdílu pravidla a zamezit jak zvůli bezohledného vlastníka či investora, tak zamezit zvůli úředníka, případně kohokoli jiného.

Pokud nemám definované urbanistické a architektonické hodnoty místa (lokality), je obtížné cokoliv chránit, regulovat a vlastně jakkoli odpovědně rozhodovat o budoucnosti místa. Ať instituce či jedinec, který přistupuje k místu (lokalitě) bez této znalosti, se touto neznalostí dopouští hrubých chyb, které mají dopady na život občanů. Každé rozhodování je tak v této věci velkou zodpovědností. Regulovat mohu tedy pouze tehdy, pokud mám úplné informace a znám jasně hodnoty a charakter území. Bez této znalosti nemohu místo (lokalitu) potřebně regulovat. Nereguluji však proto, abych někoho nad rámec demokratických hodnot a postojů omezoval/a, ale proto, abych chránil/a před svévolí a bezohledností. Hranice demokracie končí tam, kde narušuji svými požadavky a nároky práva druhého, neboť demokracie je založena na respektu jednoho k druhému.

Žalov si stále ještě z velké části zachovává svůj ráz. Nicméně už dnes z hlediska širších vztahů doplácí na hmotově i architektonicky nevhodnou zástavbu. Ta vedle toho, že nejenže nerespektuje kvality a hodnoty území, narušuje i celou řadu vztahů. Nejmarkantnějším je voda a půda. Neadekvátní zástavbou polností, které pohlcovaly vodu, a narušením tradičních vodotečí a geomorfologie terénu se mění situace v jednotlivých částech starší zástavby. O zkušenostech s hlavním komunikačním tahem, který se čas od času mění v jeden velký potok, či se splachy půdy, popřípadě o permanentních haváriích na Žalovském potoku ani nemluvě. To vše je výsledek nepochopení místa a jeho vztahů. Pokud vyroste plánovaná zástavba Dubečnice, pak se situace stane ještě nepředvídatelnější. Pro diskusi o další výstavbě není dořešena celá řada problematických otázek ve vazbě na stávající infrastrukturu města. Nadto je město vystaveno tlaku silných investorů poplašených vidinou nového územního plánu, který potenciálně může omezit jejich zájmy. Za takové situace je rozhodování opravdu těžké a město by tak mělo využít všech legislativních prostředků na uhájení svých zájmů, které se mu nabízí.

Závěrem se tak po aktuální zkušenosti s projednáváním Dubečnice a Nádražní 23 ptám, jaký tedy bude budoucí osud Žalova, který romanticky zpodobil Mikoláš Aleš na lunetě pro interiér Národního divadla v Praze a v jehož intravilánu se nachází místo, které je symbolem české státnosti?

Mgr. Jitka Šrejberová, Ph.D., umělecký historik,

zastupitelka Města Roztoky za Stranu zelených (www.szroztoky.cz)


[1] Příkladem mohou být 18. únor 2015 (výstavba nového areálu VTP Žalov firmy Trigema, a. s.), 20. květen 2015 (Architektonická studie funkčního využití objektů vily čp. 110 a čp. 125 v Tichém údolí, Ing. arch. Tomáš Efler a kol.), 17. září 2015 (Územní studie Dubečnice, společnost DGGG).

[2] Č. 169-8/15 ze dne 26. srpna 2015.